从2011年西安市政府北迁到地铁二号线建成通车，给城北的配套设施加码，同时大明宫、龙首村、凤城五路、赛高国际、王府井汉神等多商圈形成，以及城市运动公园，汉城湖遗址公园、大明宫遗址公园等大型公园的投入使用，无疑给城北的房价带来各种上涨动力。

　　举例来看，华远君城2009年开盘时的价格为4300元/㎡，2019年二手房成交均价约在13661元/㎡，涨幅为217.7%。白桦林居2009年开盘价为5200元/㎡，2019年二手房成交均价约16798元/㎡，涨幅约为223%。

　　王涛认为，城北区域房价的大幅上涨是在2010年、2011年，当时有太多的利好与城北有关，例如，大明宫国家遗址公园在2010年10月1日开园、西安北客站在2011年1月份投入使用等，这一切重大利好，使得城北在那两年被热炒。

　　对于城北区域的发展，朱郁分析，政府北迁、地铁2号线贯通运营后，城北区域的城市基础建设明显提高，中轴线东西两侧的商业、住宅增值很快，带来投资、开发、置业增幅较大。外埠规模化的品牌企业相继涌入，开发的产品多元化布局且有品质保障，也助推了房价。

　　可支配收入上涨，但赶不上房价上涨

　　对于近两年快速上涨的房价，很多人直呼买不起。市民王先生说：“什么都在涨，就是工资没怎么涨。”记者在西安市统计局查询得知，2009年，西安市城镇居民可支配收入为18963元，2018年上涨至38729元，上涨19766元，涨幅104%。由此可见，城镇居民的可支配收入上涨速度，赶不上西安市房价上涨的速度。

　　房价的上涨与人均可支配收入有一定的关系，但并不能以收入作为衡量房价是否合理的一个标准。王涛认为，这几年西安城镇居民人均收入每年增幅在8%左右，如果房价每年的涨幅跟收入涨幅保持一致的话，意味着房价每年涨8-10%太正常了。西安在前几年出台过房价涨幅调控目标，每年给出的目标是不超过居民收入涨幅。

　　朱郁说，客观而言，目前西安人均收入涨幅不及房价上涨速度，而家庭收入结构、客群分化趋势正在愈发突出，成为市场的常态化表现。

　　沈玮认为，房价和人均收入都是平均数，但是家庭财富越来越分化，因此用均等价格来衡量并不十分合理。例如，现在越发达的城市，房价收入比越高。

　　未来楼市版图看西咸新区、高新三期

　　从2009年至今，西安房地产市场有所改变的也不仅是房价上涨，还表现在市场化程度更高。王涛认为，前5年城改项目非常多，占据市场主要供应，特点是高容积率、高密度、高梯户比，产品品质比较差。最近几年产品品质明显提升。在2015年之前，西安本土房企占据市场半壁江山，例如天朗、海荣、雅荷等等，但如今本土房企陆续转型。

　　朱郁认为，目前市场集中度高，成交金额TOP10的基数门槛从10亿元到现在的32亿元，涨了3.2倍，而十强开发企业占市场份额、供货量、成交量已超过60%，形成垄断态势。高地价、高溢价、高性价比功能产品，层出不穷。

　　除了高新、曲江、浐灞和城北区域，近两年新晋楼市热门的西咸新区，也发生了翻天覆地的变化。朱郁分析道，未来楼市版图，重点东看浐灞，西看沣东、沣西，南看曲江二期，西南看高新三期，这将是构成未来潜在高供应的区域或板块，也将形成新的人居价值版图。

　　王涛则认为，未来10年，更看好西咸新区，房价肯定看涨。这主要是由于西咸新区属于新开发建设的区域，从城市规划、城市配套、城市建设等方面，高起点，高要求，必然意味着更高的品质。

　　而沈玮认为，很多人看好新区，是因为历年的房地产市场发展经验显示新区的发展潜力更大，但是新区从规划到落地，中间一定存在偏差。不是所有的新区都能发展起来，发展的进度也截然不同，最终还是要看经济、人口和配套。

　　西安房价走势预计依旧稳中有涨

　　不得不说，西安整体的城市发展在十多年间发生了很大的变化。城市格局已经形成了西南有高新区，北有经开区，东南有曲江新区和航天基地，东有浐灞生态区，东北有国际港务区，西有西咸新区，二环内有大兴新区，城市整体的发展骨架定型。尤其是国家级中心城市的确立，更是给西安的长期发展奠定了良好的基础，因此，对于西安房价，很多业内人士依旧看涨。

　　陕西省社会科学院学术委员会副主任、研究员张宝通分析说，城市化的规律不是大中小城市齐步走，而是优先发展特大城市，再发展省会城市为代表的大城市，然后发展地县为代表的中小城市等。有人说房地产的黄金机遇期已经过去了，其实只是北上广深为代表的一线城市的黄金机遇期过去了，现在进入到省会城市为代表的二线城市的黄金机遇期了。

　　西安的城市地位决定了西安的人口还会进一步增加。张宝通认为，西安前两年实行人才新政、户籍新政，落户200多万，房子供不应求，导致房价飙涨。但目前西安的房价在全国还属于中等，比起周边的省会城市如成都、武汉、郑州，西安还是较低的。虽然目前调控暂时稳住了，但未来还是要再涨的。

　　沈玮认为，从最基本的土地、人口和金融这三个角度来看，户籍人口在不断的拆分，预计在2045年左右，中国的户籍人口将达到巅峰值，并且集中在核心城市或者城市群中心；土地资源可以预见会越来越稀缺。而金融方面，中国经济在转型期和阵痛期，如今房地产还是一个支柱产业。总体来说，房价的趋势还是呈现上涨，但是上涨的速度和方向，会有所变化。